Olha, antes mesmo de adentrar no assunto principal eu quero te avisar que neste artigo eu resolvi sair um pouco da linha que venho seguindo nos demais.
Esse não será um texto necessariamente jurídico, deles o nosso blog está cheio.
Antes de ser advogado imobiliarista, sou proveniente de uma família tradicional no ramo imobiliário de Teresina-PI e desde muito cedo estive imerso nesse universo.
Logo, o meu intuito aqui é te repassar um pouco da minha experiência por meio de dicas práticas que podem te orientar para tomar a melhor decisão possível.
Neste artigo, eu te apresento 5 pontos que você deve levar em conta antes de adquirir o seu imóvel. Fica até o final que eu tenho certeza que esse conteúdo vai ser útil para você.
Ao começar a jornada para comprar o seu primeiro imóvel, é essencial definir seus objetivos.
E o ponto de partida é justamente definir se irá se aventurar a comprar um imóvel na planta (que ainda será construído) ou focar em um investimento mais tradicional e seguro, um imóvel já pronto e acabado.
O imóvel pronto é bem mais simples para efetuar a compra.
Viu o imóvel? Gostou? Analisou se cabe no seu orçamento? Se todas as respostas forem afirmativas, pronto, pode efetivar a compra.
Não tem muito segredo, a questão vai ser “só” definir como se dará o pagamento e analisar o estado de conservação e documental (jurídico) do bem.
Agora, sendo sincero, comprar um imóvel na planta deve exigir uma maior cautela.
E digo isso tendo a certeza de que você está sendo bombardeado de propagadas e de ofertas tentadoras de novos empreendimentos.
Para evitar maior dor de cabeça, o primeiro conselho que te dou é: compre com uma construtora de respaldo e de respeito no mercado.
Sempre digo aos meus clientes que é uma obrigação de quem compra imóvel na planta saber a vida pregressa da construtora. E você pode fazer isso pesquisando os seguintes pontos:
A resposta a essas simples perguntas dirá muito sobre a empresa que você depositará o sonho e as economias de uma vida.
Um segundo ponto a se observar na compra do imóvel na planta é sobre a taxa de juros e o índice de correção monetária usado nos contratos.
Às vezes, o comprador acredita estar fazendo uma boa compra, mas não se atenta a esse “pequeno detalhe” e quando vai colocar na ponta do lápis o imóvel pode vir a custar o dobro do valor inicial.
Em muitos dos casos o comprador se vê obrigado a realizar o desfazimento do contrato (distrato imobiliário).
Sei que ninguém compra um imóvel pensando em se desfazer do contrato, porém quem passa por isso também possui uma série de direitos que muitas vezes são negligenciados pela construtora.
Sobre o tema dos distratos imobiliários, fica a sugestão de leitura do artigo que já publiquei aqui no blog (clique aqui para ter acesso).
Definiu o tipo de imóvel a se comprar? pronto, agora é “só” definir o pagamento.
Quando chega nessa fase, eu sempre faço a brincadeira do “só”. Que me desculpem meus amigos corretores (profissão que muito admiro e apoio), mas vejo que no mercado há a promoção de uma falsa percepção de facilidade e de que tudo vai se resolver em relação aos pagamentos, mas aqui talvez se encontra o maior gargalo na aquisição dos imóveis.
Em regra, as pessoas utilizam as seguintes formas de pagamento do imóvel: à vista com recursos próprios ou por meio de financiamento, seja por intermédio de uma instituição financeira (BB , CEF, etc) ou diretamente junto às construtoras.
Se o seu caso for o de pagamento à vista, parabéns. Isso mostra que é uma pessoa organizada e que se planejou bem para o momento. Realmente o ideal é essa forma.
Se você pode pagar à vista, te oriento a usar e a abusar dessa posição.
Lute por desconto sem receios. Afinal de contas, como não é todo mundo que pode comprar um imóvel à vista, os corretores e vendedores estarão nas suas mãos.
Agora, se você necessita de algum financiamento para adquirir o imóvel, seguem algumas considerações que considero bastante pertinente.
Eu tenho que começar dizendo que nesse momento em que escrevo o artigo (jul/2023) o cenário não é dos mais propícios para se encarar um financiamento bancário.
A Selic (que é a nossa taxa básica de juros) está quase em 14% ao ano e isso faz com que os juros estejam bem altos, onerando muito o valor final a ser pago pelo imóvel.
Ela influencia tanto no valor final a ser pago que, a depender de quanto você necessite financiar, o seu saldo devedor poderá dobrar.
Portanto, pesquise quais bancos oferecem uma melhor taxa de juros e se organize para que consiga pagar uma boa quantia de entrada, isso fará toda a diferença.
Por último, desconfie.
Isso mesmo, desconfie das promessas e facilidades de construtoras que financiam diretamente o imóvel pra você (muitas vezes até sem consulta aos órgãos de proteção ao crédito).
Minha experiência mostra que essas empresas são as campeãs na cobrança de juros abusivos. Aqui certamente, se não se atentar, você acabará por pagar de 3 a 4 vezes o valor do imóvel.
Uma boa alternativa tem se mostrando a compra e venda direta entre compradores e vendedores Pessoas físicas, com pagamento de entrada e divisão em parcelas.
Geralmente, esses negócios se efetivam em menos parcelas, porém com bem menos juros e correções.
A vistoria é primordial quando da compra de um imóvel.
A sua importância fica mais clara na compra de imóveis prontos. Afinal de contas, esse bem já foi usado e é impensável você investir sem contar com profissionais que ratifiquem a higidez e solidez da construção.
Sempre faço a comparação com carros.
Todos sabem que antes de se providenciar a venda de um veículo, o dono faz uma “maquiagem” no automóvel, tira os raladinhos, faz polimento, higienização interna, trocam os pneus…
Mas e o estado do motor? E a qualidade dos freios, da embreagem e das inúmeras peças que compõe o carro?
Certamente você não compra (ou pelo menos não deveria) um carro usado sem antes levar ao seu mecânico de confiança.
Com imóvel acontece rigorosamente a mesma coisa.
O vendedor provavelmente fará uma maquiagem no bem para que se mostre atrativo para venda. Irá passar uma tinta, dará uma boa limpeza, tentará mascarar o que for dificultar ou desvalorizar a venda.
Mas e o estado do teto? E a fundação da casa? Qual o estado da parte elétrica e hidráulica?
A dica é sempre contar com a ajuda de profissionais experientes para analisar e ver toda a estrutura do imóvel. E esses profissionais fazem justamente um laudo de vistoria.
Eles que dirão se o imóvel se encontra conforme ou não conforme e irão apontar os defeitos ocultos que existem.
Com essas informações, e resolvendo fechar negócio, você terá parâmetros até para uma negociação mais favorável, tanto em preço (obtendo potenciais descontos), como na forma de pagamento.
Caso se depare com algum defeito na construção do imóvel, saiba que você também possui uma série de direitos. Confere esse vídeo que gravei para o Youtube:
A parte de análise documental é, sem dúvidas, uma das mais importantes de todo o processo de compra. Porém, costuma ser a mais negligenciada.
Nessa etapa, é fundamental que você tenha um advogado imobiliarista para te auxiliar.
Se você é uma pessoa que valoriza o patrimônio da sua família, tenho que lhe dizer que você é obrigado a analisar os documentos do imóvel, pesquisar potenciais dívidas e destrinchar toda a vida “pregressa” do vendedor.
Você é obrigado.
Eu vejo toda semana no escritório pessoas altamente arrependidas por não ter tido a preocupação e o zelo necessário com a documentação do imóvel e das pessoas envolvidas na transação imobiliária.
O primeiro passo a se tomar é ir ao Cartório de Registro de Imóveis tirar uma certidão de inteiro teor com ônus.
Essa certidão é fundamental, pois traz as principais informações do imóvel e diz se existe ou não dívidas/processos/indisponibilidades averbadas no documento do imóvel.
Pra facilitar essa busca, os cartórios estão cada vez mais digitais e você pode tirar essa certidão pela internet através do site https://registradores.onr.org.br/.
Esse site abarca praticamente todos os cartórios do Brasil! Não existe mais desculpas para você negligenciar essa importante etapa.
Se estiver tudo ok na analise da matrícula, solicite as certidões negativas de debito do imóvel, em especial, as de IPTU (que se consegue junto à Prefeitura) e de condomínio (junto à administradora ou com o síndico).
Estando tudo dentro dos conformes, chegou a hora de analisar a “Pessoa” que busca vender o imóvel.
É importante que se veja se esse vendedor sofre ações de cobrança, se ele tem reclamações trabalhistas junto à Justiça do Trabalho ou se tem problemas com a Receita Federal.
Coloque o nome completo da pessoa no Google e no JusBrasil e veja se aparecem processos judiciais…
Acredite se quiser, mas algumas dividas poderão fazer com que o imóvel que você esteja interessado em comprar seja levado à leilão. Portanto, todo cuidado é pouco.
Esse trabalho de pesquisas chamamos de “due diligence imobiliária” e é realizada por advogados especialista em transações imobiliárias.
Aqui, o advogado entregará tudo mastigado e organizado pra você, com um parecer dos prós e contras em relação à venda.
Você pode até tentar realizar essa analise sozinho, porém somente um advogado especialista conseguirá analisar com clareza os riscos e os pormenores da transação.
O contrato é o documento que irá balizar e discriminar a relação entre comprador e vendedor. Ele trará os direitos e obrigações atinentes ao negócio.
Apenas por isso já se deveria ser muito clara a importância desse instrumento.
Mesmo assim, muita gente ainda negligencia essa etapa e confia em modelos de contratos retirados na internet ou propostos pela outra parte.
Eu sempre digo que quando o assunto é contrato o ideal é que você seja ativo e não espere a minuta, a versão do vendedor. Proponha você mesmo as bases do negócio!
Tenha um advogado de confiança e especialista ao seu lado e:
Somente um contrato feito especificamente para o seu negocio trará a paz e a segurança jurídica necessária para a compra e venda.
Comprar o seu primeiro imóvel pode parecer desafiador, mas seguindo esses 5 conselhos, você estará no caminho certo para alcançar esse importante objetivo.
Espero que esse artigo tenha te ajudado e que você consiga resolver os seus problemas.
Não esqueça de compartilhar caso conheça alguém na mesma situação.
Um forte abraço e até a próxima.
Caballero, Rocha & Carvalho Sociedade de Advogados.
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