O corretor de imóveis é um profissional indispensável para se assegurar que as transações imobiliárias ocorram da maneira mais segura e eficiente possível.
Cabe a ele prestar todas as informações sobre o andamento do negócio, alertar as partes acerca de sua segurança, dos riscos envolvidos, da precificação justa do negócio, enfim, de todos os fatores que possam influir nos resultados da compra e venda.
Definitivamente, essa não é uma tarefa para amadores.
Para que as transações imobiliárias sejam feitas de forma segura, é necessário um amplo conhecimento da legislação, entender sobre os trâmites burocráticos dos cartórios e, principalmente, saber conciliar os interesses envolvidos.
Para se atingir um estado de segurança neste setor, o corretor precisa se especializar, estudar e estar em constante aperfeiçoamento para superar os desafios do mercado atual, cada vez mais competitivo.
Por ser um serviço essencial, ele deve ser remunerado à altura da complexidade envolvida.
Infelizmente, em muitas negociações, as partes envolvidas acabam não reconhecendo a importância deste profissional e buscam artimanhas para fugir da comissão de corretagem.
Se você é corretor, deve saber que essa realidade não é incomum. Por diversas vezes, já ouvi relatos de amigos corretores que foram deixados para trás pelos compradores e vendedores do imóvel.
E o pior, essa artimanha só é realizada depois que o corretor realizou todas as diligências possíveis, gastando tempo, dinheiro e empenho em vão.
Definitivamente, essa prática merece ser combatida e a sua atividade deve ser valorizada.
Como advogado imobiliarista, convivo de perto com essa realidade e, por isso, resolvi escrever esse artigo.
Nele vou esclarecer as dúvidas mais comuns sobre o tema e te darei algumas dicas para que você esteja cada vez mais protegido em suas transações.
Existe um mito de que a comissão de corretagem deve sempre ser paga pelo vendedor. Mas isso não é uma regra.
Tanto o comprador quanto o vendedor, ou até mesmo os dois em conjunto, podem ser responsáveis pelo pagamento.
Tudo gira em torno do que for acertado entre as 3 partes: o comprador, o vendedor e o corretor.
Então aqui vai um conselho para você: sempre deixe documentado de quem será a responsabilidade pela comissão.
Estabelecer essa obrigação por escrito não é algo que a lei exige, mas vai te trazer muito mais segurança em suas negociações.
Existe um ditado que diz que o “combinado não sai caro”. Então, implementa desde já isso no seu dia-a-dia, porque vai te economizar algumas dores de cabeça.
Na prática, os corretores costumam receber a comissão depois que o valor do imóvel é pago ao vendedor.
Mas o direito à remuneração não surge somente em razão desse pagamento.
Aqui você pode até estranhar, mas, em alguns casos, você terá direito a sua remuneração mesmo que o comprador venha a desistir do negócio.
Isso porque, o trabalho do corretor consiste em aproximar as partes, estabelecer os detalhes da venda e conseguir um consenso quanto aos demais pontos do negócio, tais quais: o preço, a forma de pagamento, a responsabilidade pelas custas de cartório, pelos impostos, etc.
Se você realizou todo esse trabalho e, sem nenhum motivo justo, as partes resolveram desistir da transação, você terá direito a receber sua comissão.
É claro que se as partes descobrem que existe alguma irregularidade no imóvel que dificulte a transação (penhora, débitos averbados na matrícula, inventários a serem resolvidos, etc.), elas terão todo o direito de desistir da compra e venda.
Dito tudo isso, aqui vai uma dica para você: sempre que você conseguir estabelecer os termos da negociação elabore uma Promessa de Compra e Venda a ser assinada pelas partes.
A Promessa de Compra e Venda tem previsão legal nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
De um lado, ela garante que o promitente comprador (aquele que prometeu comprar) irá ter direito de preferência sobre o imóvel e, de outro, garante ao vendedor que o promitente comprador terá de cumprir sua palavra, sob pena de multa e outras sanções contratuais.
Nesse documento, deverá constar uma cláusula a respeito da comissão de corretagem, onde serão estabelecidos todos os detalhes dela (valor, percentual, responsabilidade pelo pagamento, forma de pagamento, etc.).
Esse documento será a prova de que você aproximou as partes e estabeleceu todos os termos da negociação, preservando a sua comissão em caso de desistência.
Não.
A comissão de corretagem é devida mesmo que você não tenha um contrato assinado com seu cliente.
Isso acontece porque o Código Civil não estabelece uma formalidade obrigatória para o exercício da corretagem. Então, mesmo sem contrato o pagamento é devido.
Para te exemplificar, trouxe aqui uma decisão interessante do Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Nela, a Justiça determinou o pagamento da corretagem mesmo sem contrato formal, veja:
“1. Apesar de não haver contrato escrito, o Autor comprovou que levou clientes para visitar o apartamento da Ré, que intermediou a permuta do imóvel e que houve proposta de parcelamento e redução da sua comissão de corretagem. 2. Tendo o Autor se desincumbido do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/15, deve ser reconhecida a ocorrência de contrato verbal de corretagem com o consequente pagamento da comissão pleiteada. 3. Apelação conhecida e não provida.”
(TJ-DF APELAÇÃO CIVEL n° 0717790-60.2019.8.07.0020, Relator: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, Data de Julgamento: 05/05/2021, 8ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 11/05/2021)
Mas, tenho que te dizer, conseguir o pagamento da corretagem na Justiça sem um contrato escrito é uma tarefa bem mais demorada e difícil.
E toda essa dificuldade ocorre porque o Juiz não decide sem ter uma certeza daquilo o que está na frente dele.
Sem um contrato escrito, a única forma de provar a sua relação com o cliente é por meio de testemunhas e provas orais, o que torna todo o processo bem mais incerto.
Por sua vez, com um contrato em mãos, o procedimento judicial para recuperar essa dívida é muito mais rápido, pois você poderá se valer de uma Ação de Execução.
Nessa ação, o juiz verificará se o contrato preenche aos requisitos de formação e, em seguida, intimará a outra parte para pagar a comissão de corretagem em até 3 dias úteis.
Caso não pague, o juiz determinará o bloqueio, a penhora e o leilão dos bens do devedor.
Bem mais simples, concorda?
Além de lhe proteger, um contrato bem feito lhe trará um ar de profissionalismo e de autoridade.
Pode ter certeza, isso muda a percepção do cliente em relação a você e agrega ainda mais valor em seus serviços.
Não abra mão de ter um bom contrato.
Agora que já desvendei alguns mitos sobre a corretagem e que você já sabe da importância de documentar a sua atuação, vou te repassar aqui algumas dicas para minimizar as chances de você ser passado para trás durante uma negociação.
Tudo o que eu vou te falar a partir de agora pode até parecer burocrático. Mas, com o mínimo de tato e com uma boa assessoria, você conseguirá inserir isso no seu dia-a-dia sem grandes problemas.
Bem, vou te passar a estratégia que utilizo aqui com meus clientes.
Antes de qualquer coisa, você deve organizar em uma pasta (digital ou física) todos os documentos que possui a respeito do cliente devedor.
Como já falado no tópico acima, algo crucial é ter em mãos as conversas de Whatsapp com o cliente.
Exporte-as e, se possível, emita uma ata notarial em cartório, para que se ateste todo o teor das conversas, comprovando que você realizou devidamente o seu trabalho.
De posse desses documentos organizados, é interessante notificar extrajudicialmente tanto o comprador, quanto o vendedor.
É preciso que a notificação seja bem elaborada e que faça menção a todos os documentos colhidos, especificando os detalhes de toda a negociação (Ex: Fizemos “x” visitas; fomos nos dias e horários tais ao imóvel “y”; consegui esse e aquele benefício para o comprador, etc.)
Se a notificação não der frutos, te aconselho a buscar uma Câmara de Mediação e Arbitragem.
Essas Câmaras possuem convênios com o Poder Judiciário e são compostas por profissionais credenciados pela Justiça, Mediadores e Conciliadores, todos treinados para buscar uma solução consensual e rápida para os problemas levados até eles.
Costumo indicar aos meus clientes às Câmaras dos CRECIs, já que os seus Mediadores e Conciliadores possuem mais experiência em demandas envolvendo corretores.
Se após todos esses passos as partes ainda se recusam a lhe pagar sua comissão, não existe outra alternativa, a única via é entrar com uma ação de cobrança na Justiça.
Para saber sobre a viabilidade de seu caso, procure sempre por um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Assim como na medicina, o direito possui muitas áreas e ramificações. Somente um profissional especializado e experiente poderá lhe dar a segurança que você precisa para não botar tudo a perder.
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