A venda de um imóvel irregular pode trazer uma série de problemas para o proprietário.
Vamos supor que João tenha adquirido um terreno e construído uma casa, sem saber que a área era considerada uma reserva ambiental.
Ao tentar vender a propriedade, João se deparou com diversas restrições e burocracias.
Ele teve que enfrentar um processo demorado e caro de regularização do imóvel, o que fez com que perdesse possíveis compradores e, consequentemente, dinheiro.
Esse exemplo é apenas um entre vários do que ocorre na prática de imóveis que não estão regularizados. Foi pensando nisso que escrevi esse artigo, e nele irei esclarecer as dúvidas mais comuns sobre o tema e darei algumas dicas para que você tenha de forma definitiva seu imóvel regularizado e valorizado.
Ao final desse artigo você vai ter a resposta para as seguintes perguntas:
Imóvel regular é o que a realidade se encontra totalmente descrita e atualizada junto ao Cartório de Registro de Imóvel.
Para que essa realidade seja devidamente retratada, o imóvel deve possuir uma matrícula e essa matrícula conter todas as informações atualizadas acerca daquele imóvel e das pessoas que se relacionam de alguma forma com o bem.
Por exemplo, imagine que você é proprietário de uma casa residencial de “rua” (uma casa que não esteja dentro de um condomínio).
Essa casa possui uma matrícula, porém quando você tira uma certidão atualizada do bem, vê que no cartório só consta a informação de um terreno, a casa em si, a construção, não se encontra averbada.
Esse imóvel, portanto, é irregular, na medida em que precisa ser “atualizado” para retratar exatamente a realidade.
Para deixa-lo regular, você precisa informar ao Cartório que foi feita construção no lote. É o que chamamos de averbação de construção.
Importante ter em mente que os cartórios sempre (com somente pouquíssimas exceções) precisam ser provocados para atualizar e deixar a matrícula do bem redonda.
Eles (mesmo que alguns casos até pudessem fazer isso) não se mexem até que você expressamente peça e pague pelo serviço.
Podemos citar como exemplos práticos disso: se houver falecimento dos proprietários registrais será necessário a realização do inventário e do seu registro para que os herdeiros tenham aquele bem regularizado para si.
Se os proprietários casarem ou se divorciarem, será necessária essa informação.
Em resumo, e é de extrema importância que você grave bem essa informação, imóvel regular é o que tem a matrícula devidamente atualizada com as informações do imóvel e das pessoas.
A matrícula é uma espécie de certidão de nascimento do imóvel.
É um documento que possui todas as informações importantes do imóvel e de seus proprietários, entre as quais:
Somente através da análise da matrícula é possível descobrir, por exemplo, se quem se diz dono verdadeiramente é, o que proporcionará uma compra mais segura.
Através da matrícula é possível obter a informação da existência de dívidas ou de potenciais tombamentos em relação ao imóvel.
Para descobrir se o seu imóvel possui uma matrícula, é necessário fazer buscas junto ao Cartório de Registro de Imóvel que o bem estar circunscrito.
Indico dois tipos de busca: 1) Pelo próprio endereço do imóvel; 2) Pelo nome completo e CPF do proprietário registral.
Lembrando que hoje existe a opção de fazer essas buscas pela internet, sem necessidade de ir pessoalmente ao cartório, através do site: https://registradores.onr.org.br/
Para saber se o seu imóvel é regularizado, o primeiro passo é ter a informação de existência ou não de uma matrícula exclusiva para aquele determinado imóvel.
Importante que você saiba que cada imóvel possui uma matrícula própria e exclusiva para si. Não sendo correto e natural que um imóvel tenha mais de uma matrícula ou que uma matrícula englobe mais de um imóvel (essa certamente é hipótese mais comum na prática).
Para que fique mais claro segue abaixo a imagem de uma matrícula de imóvel:
Pronto, como você já sabe o que é uma matrícula e partindo do pressuposto que essa matrícula exista, para que se tenha condição de saber a real situação do imóvel será absolutamente necessário a solicitação de uma certidão de inteiro teor atualizada daquele imóvel.
Isso porque é a através desse documento que teremos acesso às informações do imóvel, do proprietário, saberemos se existe dívidas averbadas nessa matrícula. Enfim, fixe que a certidão de inteiro teor é o documento que concentra e traz informações importantes do imóvel.
Segue imagem de uma certidão de inteiro teor:
A essa altura você deve estar se perguntado: E quem emite essa certidão?
A Certidão é emitida/feita pelo Cartório de Registro de Imóvel do local que o imóvel está situada.
Na minha cidade, por exemplo, Teresina, a divisão dos imóveis se dá na forma da imagem abaixo:
Somente na posse da certidão o advogado poderá ter certeza do real estado do imóvel e de sua regularidade, ou não.
Excelente ponto.
Eu sempre digo que o ponto zero, o ponto de partida, a primeira coisa a se fazer para regularizar qualquer imóvel é a contratação de um profissional especialista nesse tipo de demandas imobiliária.
Fuja de amadores e de generalistas aqui.
A área imobiliária é bem complexa e que geralmente tem grandes valores monetários envolvidos e a escolha de um mau profissional pode sair muito mais caro depois.
Superado essa fase, importante apontar que a regularização do imóvel se dá com a análise da situação do imóvel em si. E ela passa, necessariamente, mas não somente, pela certidão de inteiro teor atualizada.
Acredite: é impossível um profissional saber como tornar um imóvel regular sem antes realizar toda a análise documental e da história dos proprietários do bem.
É como se você sentisse uma dor no peito e o médico, sem realizar nenhum exame ou consulta mais aprofundada em você, afirmasse: tem que ser feito um transplante de coração.
Com toda a certeza do mundo você não se disponibilizaria a passar por uma cirurgia tão delicada quanto essa sem antes ter confiança e certeza.
Após a análise aprofundada dos documentos que envolvem o imóvel e as pessoas o profissional irá trazer para você quais as vias mais adequadas para resolver e regularizar o imóvel. Visando sempre o menor custo com a maior segurança jurídica possível.
Olha, a resposta para essa pergunta é a clássica para o Direito: depende.
E só a analise particular da situação real é que permitirá ao advogado ter a certeza do melhor procedimento.
Mas não vou fugir da raia, não.
Então vamos lá:
Existem outras opções, mas as formas mais comuns, e as que mais utilizo em meu escritório, sem sombra de dúvidas, são:
Usucapião: que é a forma de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, sem necessariamente ter existido pagamento. Sobre a usucapião indico fortemente que veja um artigo completo que fiz sobre o tema: link.
Adjudicação compulsória: usamos na hipótese em que exista contrato por escrito que não permita arrependimento, quitação do valor da venda e que por algum motivo o vendedor crie obstáculos para repassar o imóvel ao comprador. Com esse procedimento, o juiz ou tabelião substituem a vontade do vendedor e autoriza a transferência do imóvel.
Inventário: é o meio necessário de passar, oficialmente, os bens que estão em nome do falecido para os seus herdeiros. Percebo um temor grande pelos custos que as pessoas acham que venha a incidir no procedimento do necessário, porém, o ônus financeiro é bem maior. Muitos imóveis estão irregulares por medo e desconhecimento das pessoas em relação ao instituto
Desmembramento de lote: é o ato de dividir um imóvel maior em partes. Nele a gente cria matrículas novas para cada área.
Retificação extrajudicial: é o ato de pequenas correções na matrícula. Exemplos: 1) No cartório consta que o imóvel tem 1.000,00 metros quadrados quando na verdade tem 1.100,00 metros. 2) Endereço do imóvel está equivocado.
Várias são as vantagens em ter a sua propriedade regularizada, mas vou listar para ficar mais claro ainda, vejamos:
Desvantagens:
Esse mito de que existe uma obrigatoriedade de ajuizar processos na justiça para regularizar o imóvel é bastante comum.
Sempre recebo essa pergunta dos clientes. E essa pergunta demonstra um sentimento: medo.
Medo do custo e da grande demora que faz parte das ações judiciais.
A boa notícia é que não. Não se tem uma obrigatoriedade de ingressar na justiça para regularizar um imóvel.
A verdade é que a grande maioria das formas que usamos para deixar o imóvel regular são feitas no âmbito extrajudicial , através dos cartórios de notas e dentro do Cartório de Registro em que o imóvel encontra-se situado.
Podemos comprovar facilmente isso com a constatação de que inventários, procedimentos de usucapião e de adjudicação compulsória podem ocorrer nos cartórios.
Sem falar nos procedimentos de retificação, desmembramentos, averbações que já eram e feitos e continuam a serem realizados nos cartórios extrajudiciais.
Todos ganham com essa onda de “desjudicialização”, pois resolvemos as questões de forma mais rápida e barata.
Espero que esse artigo tenha te ajudado e que você consiga resolver os seus problemas.
Não esqueça de compartilhar caso conheça alguém na mesma situação.
Um forte abraço e até a próxima.
Caballero, Rocha & Carvalho Sociedade de Advogados.
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