Na compra de um imóvel, o sinal costuma ser o primeiro dinheiro que sai do bolso de quem compra. Em Teresina, como no resto do país, é comum pagar o sinal logo depois da visita, com um recibo simples ou um contrato curto, e deixar a análise dos documentos para perto da escritura. A ordem mais segura é a inversa: primeiro os documentos, depois o sinal.

Este guia reúne o que costuma ser conferido antes desse pagamento. É uma orientação geral: cada negócio tem detalhes próprios, e um advogado imobiliário em Teresina pode ajustar a lista ao seu caso.

Por que conferir antes do sinal

O sinal, que o Código Civil chama de arras, serve para confirmar o negócio. Se depois quem pagou desiste, em regra perde o valor. Se quem desiste é quem recebeu, a regra é devolver o sinal mais o equivalente (Código Civil, art. 418). O contrato pode trazer outras condições, e por isso precisa ser lido antes da assinatura.

Quem paga o sinal e só depois descobre uma penhora na matrícula ou um processo contra o vendedor fica numa posição difícil. Precisa escolher entre seguir com um negócio arriscado e discutir a devolução do dinheiro.

A matrícula do imóvel

A matrícula conta a história do imóvel. Ela fica no cartório de registro de imóveis responsável pela região onde o imóvel está e mostra quem foram os donos, as vendas, as hipotecas, as penhoras e as construções averbadas.

Peça uma certidão atualizada da matrícula e, ao ler, confira:

• se o nome de quem vende é o mesmo que aparece como proprietário no último registro;
• se há ônus, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou cláusula de inalienabilidade;
• se a área e a descrição batem com o imóvel que você visitou;
• se a construção está averbada. Casa ou prédio que existe na rua e não aparece na matrícula pede regularização.

Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura na matrícula. Por isso a matrícula é o ponto de partida de toda compra.

As certidões de quem vende

A matrícula mostra o imóvel, e as certidões mostram a situação de quem vende. Dívidas e processos do vendedor podem, em certos casos, alcançar o imóvel mesmo depois da venda, por exemplo quando o juiz entende que ela foi feita para fugir de credores.

As certidões mais pedidas são:

• distribuidores cíveis da Justiça Estadual, da comarca onde o vendedor mora e da comarca onde fica o imóvel;
• Justiça Federal;
• Justiça do Trabalho, incluindo a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
• cartórios de protesto;
• certidões fiscais da Receita Federal, do Estado e do Município.

Quando o vendedor é uma empresa, a lista cresce e inclui documentos da própria empresa e de quem assina por ela. Se aparecer algum processo, o passo seguinte é entender do que se trata, o valor envolvido e se o vendedor tem outros bens. Nem todo apontamento impede a compra.

Documentos pessoais e estado civil

Confira o documento de identidade e o CPF de quem vende e a certidão de casamento atualizada, se for o caso. Pessoa casada, em regra, precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel, salvo no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647). Se o imóvel veio de herança, confirme se o inventário terminou e se a partilha foi registrada na matrícula.

Débitos do imóvel: IPTU e condomínio

IPTU

Pelo Código Tributário Nacional (art. 130), débitos de IPTU podem passar para quem compra, salvo quando a escritura traz a prova de quitação. A certidão de débitos do imóvel, emitida pela Prefeitura de Teresina, entra na lista por esse motivo.

Condomínio

Em apartamento ou casa em condomínio, peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora. O Código Civil (art. 1.345) diz que quem compra responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros.

O que o contrato do sinal deve dizer

Com os documentos conferidos, o contrato do sinal, ou o compromisso de compra e venda, deve trazer pelo menos:

• o valor total e a forma de pagamento;
• o valor do sinal e o que acontece se uma das partes desistir;
• o prazo para a escritura;
• quem paga o ITBI, a escritura e o registro;
• a data de entrega das chaves.

Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (Código Civil, art. 108). O contrato do sinal prepara o negócio, e quem transfere a propriedade é a escritura levada a registro.

Quando procurar um advogado

Antes de assinar qualquer papel ou pagar qualquer valor. Com a matrícula, ou só com o endereço do imóvel, já é possível começar a pesquisa, e boa parte dela é feita on-line, nos sistemas dos cartórios e dos tribunais.

No escritório Caballero, Rocha & Carvalho, no Horto, o Dr. Bruno Rocha (OAB/PI 18.207) faz a análise da matrícula, das certidões e dos processos de quem vende, com atendimento presencial ou por vídeo. Se quiser entender o passo a passo, veja como funciona a consulta.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto.