Muita gente no Piauí mora há anos num imóvel que não está no próprio nome. A casa foi comprada com contrato de gaveta, recebida de alguém que nunca passou a escritura ou ocupada e cuidada pela família durante décadas. Nesses casos, a usucapião pode ser o caminho para ter a matrícula em nome próprio. Desde 2016, ela também pode ser pedida direto no cartório, sem processo na Justiça.

Este texto explica, de forma geral, como funciona essa via. Cada caso tem detalhes próprios, que pedem a análise de um advogado.

O que é usucapião

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, de quem age como dono do imóvel. O Código Civil prevê várias modalidades, com prazos diferentes. Três delas aparecem com frequência em imóvel urbano:

• extraordinária (art. 1.238): 15 anos de posse, que caem para 10 se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. Não exige justo título nem boa-fé;
• ordinária (art. 1.242): 10 anos, com justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir o imóvel, como um contrato de compra;
• especial urbana (art. 1.240): 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel.

Há outras modalidades, como a rural e a familiar, com requisitos próprios. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Na Justiça ou no cartório

A usucapião sempre pôde ser pedida na Justiça. O Código de Processo Civil de 2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e abriu a via extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel. As regras de detalhe vieram com o Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento 149/2023).

A escolha do cartório é opcional. Se o pedido extrajudicial for rejeitado, a ação judicial continua possível.

O que é preciso para pedir no cartório

O pedido é feito por requerimento, sempre com advogado, e vai acompanhado dos documentos listados no art. 216-A.

Ata notarial

Documento lavrado por um tabelião de notas que registra o tempo de posse de quem pede e, se for o caso, de quem tinha a posse antes. Para isso, o tabelião pode colher declarações de vizinhos, examinar documentos e ir ao imóvel.

Planta e memorial descritivo

Feitos por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, com a anotação de responsabilidade técnica. Em regra, a planta também leva a assinatura de quem tem direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos vizinhos de divisa, os chamados confinantes.

Certidões negativas

Dos distribuidores da comarca onde fica o imóvel e da comarca onde mora quem faz o pedido. Elas ajudam a mostrar se existem ações envolvendo a posse ou o imóvel.

Provas da posse

O justo título, se houver, e qualquer documento que mostre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Entram aqui contrato de gaveta, recibos, carnês de IPTU, contas de água e luz antigas, fotos e comprovantes de obras.

Como o pedido anda no cartório

Com o pedido protocolado, o oficial confere os documentos e segue os passos previstos em lei:

1. Se algum titular de direito na matrícula ou algum confinante não assinou a planta, essa pessoa é notificada e tem 15 dias para se manifestar. Desde 2017, o silêncio conta como concordância.
2. A União, o Estado e o Município são avisados do pedido e têm 15 dias para se manifestar.
3. Um edital é publicado para que terceiros interessados possam se manifestar, também em 15 dias.
4. Com a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial registra a aquisição em nome de quem pediu, abrindo matrícula nova quando for o caso.

O tempo total varia de cartório para cartório e conforme a documentação reunida. Por isso, não há como fixar um prazo antes de conhecer o caso.

E se alguém discordar?

Se houver impugnação justificada, como a de um vizinho que contesta a divisa ou de alguém que se diz dono, o oficial envia o caso ao juízo da comarca. A partir daí, o pedido segue na Justiça, com as adaptações necessárias. A impugnação sem fundamento não é admitida pelo oficial. Conversar com os confinantes antes de dar entrada no pedido ajuda a reduzir esse risco.

Custos e por onde começar

Os custos incluem os emolumentos do tabelionato de notas e do registro de imóveis, que seguem a tabela do Piauí, e o trabalho técnico da planta e do memorial. Os valores dependem do imóvel e do caso.

Para começar, separe o que tiver: contrato, recibos, carnês de IPTU, contas antigas e fotos. Se não tiver nada disso, o endereço do imóvel já permite iniciar a pesquisa da matrícula.

O Dr. Bruno Rocha (OAB/PI 18.207), do escritório Caballero, Rocha & Carvalho, atua em usucapião e regularização de imóveis, inclusive na via extrajudicial. Se quiser entender o caminho do seu caso, converse com um advogado imobiliário em Teresina, no Horto ou por vídeo. Na página há também respostas para dúvidas comuns sobre a consulta.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto.