Tudo o que você precisa saber sobre a responsabilidade por furtos ocorridos dentro de um condomínio

A palavra “tranquilidade” é um dos substantivos mais utilizados pelos empreendimentos imobiliários em seus cartazes de venda.

Furto em áreas comuns
Furto em áreas autônomas do condomínio
Responsabilidade da empresa terceirizada

Mais do que adquirir um imóvel, a opção de morar em um condomínio representa uma fuga de todo o caos e insegurança das cidades.

Quem opta por um imóvel dessa natureza, pretende ter a segurança de viajar sem preocupação de deixar a casa sozinha, de deixar os filhos brincarem pelas áreas comuns e de passear com o seu cachorro sem medo lhe levarem o celular.

De fato, é uma excelente opção para quem se preocupa com a insegurança urbana.

Mas, infelizmente, por mais moderno, organizado e tecnológico que seja, nenhum condomínio está 100% livre de eventos criminosos.

Como advogado imobiliarista, já tive a oportunidade de acompanhar alguns casos envolvendo furtos em condomínios e sei que o tema gera muitas dúvidas por quem passa por essa situação.

Para além da questão criminal, que deve ser apurada junto às delegacias e o Ministério Público, em alguns casos, o condomínio tem o dever de indenizar os moradores pelo acontecimento.

Ao final deste artigo espero ter te ajudado a entender melhor de quem é a responsabilidade em relação a eventos desta natureza.

Vamos lá?

1. Furto em áreas comuns:

Vale dizer aqui que não existe uma lei específica que regulamenta a responsabilização por furto em condomínios, o nosso código civil não tratou sobre essa situação, o que gerava muita insegurança jurídica sobre o tema.

Diante da lacuna, o STJ firmou o entendimento de que o condomínio só tem a obrigação de indenizar os moradores por furtos ocorridos na área comum quando existir menção expressa dessa responsabilidade na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Por área comum se entende as áreas do condomínio onde todos os moradores podem ter acesso, como as áreas de lazer, a garagem, os condomínios, etc. Separei aqui um trecho de um julgado do STJ, onde ele estabelece o posicionamento do tribunal, veja:

“Ausente a Convenção de Condomínio, ou Regimento Interno do mesmo,inviável aferir se há previsão expressa de responsabilidade noscasos de furto em área comum. A presença da cláusula é condição paraa responsabilização do condomínio nos termos da jurisprudênciapacífica desta Corte”[1]

Quanto aos furtos em unidades autônomas, nas dependências exclusivas dos morares, a situação pode variar um pouco, no próximo tópico irei explicar.

2. Furto em áreas autônomas do condomínio:

Se chama de área autônoma a área que é de acesso exclusivo do condômino.

Assim como nas áreas comuns, não existe nenhuma lei que estabeleça a responsabilidade do condomínio pela reparação do dano ocorrido em áreas autônomas, então mais uma vez teremos que nos socorrer às circunstâncias do caso concreto e à interpretação dos tribunais.

Como jurista, tendo a pensar que o condomínio só deverá ser responsabilizado se ficar comprovada a sua negligência diante da manutenção dos meios de segurança.

Como exemplo, imagine que o condomínio não providenciou a manutenção das cercas elétricas e que, analisando a prestação de contas, verificou-se que existia verba disponível e vinculada a tal manutenção.

No caso acima, pode-se perceber que o condomínio agiu com negligência ao não providenciar os reparos necessários, podendo ser responsabilizado.

A responsabilização também poderá ocorrer quando se verificar que os funcionários do condomínio deixaram indivíduos sem autorização adentrarem nas instalações.

No julgamento da Apelação Cível nº 10071222220158260002 o Tribunal de Justiça de São Paulo[2] admitiu, inclusive, o afastamento de cláusula de exclusão de responsabilidade existente na Convenção de Condomínio em razão da negligência dos funcionários, veja:

“Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções.”

3. Responsabilidade da empresa terceirizada:

É muito comum que o condomínio opte por terceirizar os serviços de segurança, contratando uma empresa terceirizada que disponibilize seus funcionários ao condomínio.

Neste caso, a situação é um pouco diferente e o condomínio não terá reponsabilidade alguma sobre o ocorrido, de modo que, em caso de negligência, a responsabilidade pelos danos ocasionados será exclusivamente da empresa terceirizada.

Em 2018 o STJ julgou um caso muito interessante, o REsp 1330225, em que um dos moradores teve seu apartamento assaltado.

O crime ocorreu em 2002. Na ocasião, dois homens tiveram acesso ao condomínio, dizendo serem corretor e cliente e que iriam acessar um apartamento que estava à venda. Os indivíduos invadiram o apartamento, furtando 70 joias de família e 11.250 dólares.

No caso, ficou comprovado que os funcionários da empresa de segurança terceirizada agiram com negligência, pois não exigiram a identificação dos invasores e nem verificaram se havia autorização prévia de algum dos condôminos para que tivessem acesso ao condomínio. No referido caso, a empresa de vigilância foi condenada a pagar R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) como forma de indenização por danos morais, além de reparar os danos materiais.[3]

Como se pode ver, o condomínio sempre terá a opção de se resguardar ao estabelecer a exclusão de sua responsabilidade em sua Convenção ou em seu Regimento Interno.

De toda forma, é sempre aconselhável que o síndico fique atento e estabeleça procedimentos rigorosos a serem seguidos por seus colaboradores, minimizando as chances de dano e de uma eventual responsabilização por negligência.

Espero que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas e que tenha te ajudado a entender mais sobre o tema.

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Caso tenha alguma dúvida ou comentário a fazer sobre o tema, comenta aí embaixo, que vai ser um prazer trocar figurinhas sobre o assunto.

Até o próximo artigo!

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