Entenda quais são os seus direitos em caso de atraso na entrega do imóvel na planta

Por Bruno Costa Rocha

Movido pelo sonho da casa própria, uma série de brasileiros optam por comprar imóveis na planta, expressão utilizada para designar aquela venda de um imóvel que ainda não foi construído, mas que será entregue pela construtora em determinado período de tempo.

Ocorre  que, por uma série de motivos, muitas construtoras atrasam a entrega da obra, trazendo prejuízos materiais e morais a quem acreditou em todas as promessas do empreendimento.

Como advogado imobiliarista, convivo de perto com toda a angústia que essa situação gera em meus clientes.

 Muitos nos contatam já sem esperanças, sem saber que possuem uma série de direitos. Por isso separei aqui algumas informações que podem ser úteis para te ajudar a resolver o problema.

Se você passa por essa situação, com certeza já deve ter se perguntado:

  1. Por quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
  2. Que medidas posso tomar caso a entrega do imóvel esteja atrasada?
  3. Tenho direito de receber por perdas e danos?
  4. Tenho direito a receber danos morais?
  5. Devo continuar pagando as parcelas?
  6. Sou obrigado a pagar o IPTU e o condomínio?
  7. É justa a cobrança de juros de obra?

Ao final desse artigo você terá sanada todas essas dúvidas.

1. Por quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel?

Em primeiro lugar, é importante saber que, infelizmente, os tribunais tem dado uma “colher de chá” para as construtoras.

O nosso judiciário entende que elas podem atrasar a entrega em até 180 (cento e oitenta) dias, por ser um prazo considerado como “razoável”.

Porém, essa previsão de atraso deve ser prevista EXPRESSAMENTE e de maneira clara no contrato de compra e venda.

 Caso não exista, a construtora não poderá atrasar um dia sequer sem que sofra as devidas consequências.

2. Que medidas posso tomar caso a entrega do imóvel esteja atrasada?

Se a entrega de seu imóvel já está atrasada em mais de 180 dias ou se o seu contrato não prevê esse prazo, você pode optar pelas seguintes saídas:

  • encerrar o contrato;
  • exigir que o empreendimento seja entregue;

Caso opte por encerrar o contrato, você terá direito a receber de volta todos os valores já pagos, com a devida correção monetária, além das perdas e danos (que é aquilo que você deixou de ganhar por não ter o imóvel com você no prazo estipulado).

 Mas atenção!

 Muitas construtoras costumam “dar uma de espertas” e querem reter algumas parcelas do pagamento. Essa conduta é ilegal, você não é obrigado a aceita-la!

Caso você ainda tenha o desejo de morar no imóvel, você pode exigir na justiça a entrega imediata do empreendimento. Nesse caso, será devido o pagamento de multa por atraso, além das perdas e danos.

Nos próximos tópicos te contarei mais alguns detalhes específicos.

planta baixa de uma casa

3. Tenho direito a receber por perdas e danos?

Como expliquei no tópico anterior, tanto no caso de encerramento do contrato, quanto no caso de exigência de entrega do imóvel, você terá direito a ser reparado por perdas e danos.

Seja para morar ou para alugar, a compra de um imóvel não deixa de ser um investimento. Olhando por esse ângulo, fica bem claro que, além do transtorno, o atraso na entrega das chaves está te fazendo perder um bom dinheiro.

Por isso, os tribunais têm entendido que a construtora possui o dever de pagar um aluguel mensal por cada mês de atraso da obra.

A praxe é que esse aluguel seja calculado na base de 0,5% do valor do imóvel, foi como entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Apelação nº Apelação Cível 1009561-85.2015.8.26.0008:

“Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Indenização devida no percentual equivalente a 0,5% sobre o preço atualizado de cada contrato, computada entre a data prevista para conclusão das obras, adida do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves.”

cofrinho perdendo dinheiro

4. Tenho direito a receber por dano moral?

Olha, por mais que entenda como um absurdo, o Judiciário tem resistido um pouco a conceder danos morais em casos como o nosso.

Em verdade, os tribunais tem entendimentos diversos, que variam de estado para estado.

 Porém, quando o atraso é extremo, geralmente superior a 1 (um) ano, os tribunais costumam conceder e os valores variam a depender do caso.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro[1], por exemplo, condenou uma construtora a pagar R$7.000,00 (sete mil reais) em danos morais, veja:

“Frustração do recebimento do imóvel, causando angústia, tristeza e sofrimento, ofendendo a incolumidade psíquica e gerando, por conseguinte, danos morais a serem compensados. 5. Quantum indenizatório de R$ 7.000,00 fixados em consonância com a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor.”

Já ia me esquecendo, mas nada impede que você receba na justiça o pagamento das perdas e danos (o valor do aluguel) e os danos morais. São duas coisas independentes!

5. Devo continuar pagando as parcelas?

Não, você não é obrigado a continuar pagando as parcelas caso a obra esteja atrasada.

Mas vamos ter calma, você só pode deixar de pagar se tiver uma decisão judicial que lhe desobrigue. Caso contrário, seu nome poderá ser negativado, claro.

No direito a gente tem um princípio contratual chamado de “exceção do contrato não cumprido”. Sempre em que uma das partes não cumprir o que lhe deve, a outra não é obrigada a cumprir também, sem maiores prejuízos.

Nada mais justo, não?

E é com base neste princípio que os tribunais tem permitido a suspensão dos pagamentos. Trouxe aqui o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

“É legítima a pretensão de suspensão da cobrança de parcelas vincendas de contrato de compra e venda na hipótese em que se pleiteia sua rescisão decorrente de descumprimento do prazo previsto para entrega do imóvel, ou mesmo diante do direito potestativo que o consumidor tem para libertar-se do compromisso, evidentemente, suportando eventuais sanções pelo rompimento unilateral do pacto.”

6. Sou obrigado a pagar IPTU e o Condomínio?

Não, você não é obrigado!

Diante da insatisfação de milhares de consumidores na mesma situação, o STJ, vêm definindo que quem deve pagar o IPTU até a entrega das chaves é a construtora. Veja[2]:

“é indevida a cobrança de IPTU antes da imissão na posse do imóvel, porquanto o adquirente ainda não se encontra usufruindo do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual que antecipe esse momento”

O mesmo acontece com as taxas de condomínio, que antes da entrega das chaves também são de responsabilidade da construtora.

Como você pôde ver até aqui, o prejuízo de quem adquire um imóvel na planta pode ir muito além do simples atraso na entrega da obra. Mas ainda tem um último ponto de grande importância que eu quero comentar com você.

7. É justa a cobrança de juros de obra?

Antes de responder à pergunta vou explicar a você em que consistem os juros de obra.

Se você adquiriu um imóvel na planta por meio de financiamento, certamente você deve ter percebido que em seu contrato constam: você, o banco e a construtora, correto? É o que se chama de crédito associativo.

Nesse modelo de financiamento, a construtora só começa a executar a obra depois que você (promitente comprador) assina o contrato de financiamento com o banco.

Após a assinatura do contrato, o banco vai liberando o dinheiro para a construtora aos poucos, de acordo com o percentual executado da obra, para não correr o risco de ela não ser entregue.

Como o banco está adiantando capital, claramente ele cobrará juros em cima disso e esse juros, infelizmente recai sobre você até a entrega das chaves.

Eu sei, parece injusto e ilegal, mas os tribunais já tem entendimento pacífico de que não há ilegalidade na cobrança dos juros de obra. Quanto a isso, não vale a pena brigar.

Porém, caso a obra esteja atrasada, a cobrança dos juros de obra é ilegal!

Foi o que entendeu o STJ quando no Julgamento do Recurso Especial Repetitivo (Tema 966), veja o enunciado:

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”[3]

Pronto, agora que você leu esse artigo tenho certeza que você já esclareceu a maioria das dúvidas que tinha sobre o assunto.

Não deixe que as construtoras tripudiem em cima de seu sonho de vida e de todo o seu esforço, vá atrás de seus direitos.

Se esse conteúdo lhe foi útil não esquece de curtir e de compartilhar o artigo com aquele seu amigo(a) que está passando pelo mesmo problema.

Sinta-se à vontade para deixar o seu comentário, vai ser um prazer compartilhar nossas experiências!

Um abraço e até a próxima.


[1] https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/938339769/apelacao-apl-95752220138190212

[2] https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/882463379/agravo-em-recurso-especial-aresp-1257617-sp-2018-0049764-5

[3] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Segunda-Secao-fixa-teses-sobre-atraso-na-entrega-de-imoveis-do-programa-Minha-Casa–Minha-Vida.aspx

16 COMENTÁRIOS

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ana beatriz

com a pandemia o prazo de 180 previsto em contrato , ou estão aumentando esse prazo?

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    Iury Carvalho

    Oi, Ana Beatriz!

    Tudo bem?

    Aqui quem fala é o Bruno Rocha, o advogado que escreveu o artigo que você leu.

    Olha, Ana, para te responder melhor isso tenho que saber como ficou a situação da construção civil no seu município durante a pandemia.

    O município determinou a paralisação da obras ou não?

    Os tribunais tem entendido que se o Município determinou a paralisação das atividades da construção civil da pandemia, esse período de paralisação deve ser somado aos 180 dias de tolerância previsto no contrato.

    Fale comigo pelo whatsapp a seguir para conversarmos melhor sobre seu caso: 86 99913-5550.

    Vai ser um prazer poder te ajudar de alguma forma!

    Grande abraço!

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Euzebio Galdino Alves

Comprei um apartamento na planta com a MRV e o financiamento pela CAIXA, bem a questão é que na promessa de compra e venda assinado junto da MRV a previsão de entrega era maio 22 e depois assinando o contrato de financiamento colocaram outra data dois anos a mais para conclusão das obras. Segundo comunicado da própria MRV a obra está atrasada inclusive utilizou o período de carência de 180 dias fui na caixa para ver como ficaria a cobrança dos juros de obras, pois há uma cláusula no contrato de financiamento que diz se a obra estiver em atraso os valores passam a ser cobrados da construtora. A própria caixa disse que realmente a MRV está com a obra em atraso e falaram que foi passado para o setor de superintendência da caixa… Mas continuam cobrando de mim…como faço para ter o meu direito respeitado???

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    Layla de Sousa

    Olá, Euzebio. Tudo bem?

    Bem, no seu caso há muitos pontos que devemos esclarecer. O primeiro, trata-se da data de entrega do imóvel. Pois, os tribunais possuem o entendimento de que deve ser considerado aquela que for mais favorável ao consumidor, tendo em vista a relação de consumo.
    A partir disso, com a comprovação de que a obra está atrasada, você não será obrigado a continuar pagando os juros de obra. Porém, é importante lembrar que a suspensão das parcelas é dada após uma decisão judicial.

    Então, entre em contato conosco pelo whatsapp 86 99864-2176, será um prazer te atender.

    Equipe Caballero & Rocha

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Débora

Ananindeua PA a Wf e a empresa que tem o prazo máximo esse mês de março…..já contando com 180 dias….até março seria cobrado a evolução de obra que junto a caixa econômica federal….Eles não fizeram a entrega e estão cobrando a evolução de obra do mês de abril ..e não deram prazo de entrega das chaves .

  • Telefone * - 91 985253842
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    Layla de Sousa

    Olá, Débora. Tudo bem?

    O seu caso é bem típico de atraso na entrega do imóvel. E quando a Construtora não se mostra flexível para solucionar o problema de forma administrativa, é necessário ajuizar uma ação para ter o seu direito garantido.

    Entre em contato conosco pelo Whatsapp 86 98642176 para que possamos conversar melhor sobre o seu caso.

    Será um prazer te ajudar!

    Atenciosamente,
    Equipe Caballero, Rocha & Carvalho

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Aline da Silva

Olá durante os 180 dias que são os 6 meses de tolerância.. nesses 6 meses devo continuar pagando mais esses 6 meses juros de obra … que para mim é muito triste pois vai dar uns 6 mil ainda um dinheiro que poderia pagar as prestações do financiamento

  • Telefone * - 42998708817
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    Layla de Sousa

    Olá, Aline. Tudo bem?

    Sim, é necessário continuar pagando as parcelas de juros de obra até que se tenha uma decisão judicial suspendendo os valores devidos em razão do atraso na entrega do imóvel.

    Entre em contato conosco pelo whatsapp: 86 99864-2176 para analisarmos o seu caso em específico.

    Será um prazer te atender!

    Equipe Caballero & Rocha

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Carolina

Estou com esse problema, no contrato há a previsão de atraso de 180 dias, acontece que encerrado esse prazo e após eu ter quitado tudo, eles me entregaram a chave, simulando boa-fé contratual entretanto há uns 2 meses após entrega das chaves e o prédio ainda não tem luz, não foi autorizado pela empresa de energia estadual, inviabilizando a moradia/aluguel e só enrolam, OU SEJA, deram de esperto entregaram as chaves do um imóvel inutilizável sem previsão de solução. o que sugere?

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      Layla de Sousa

      Olá, Carolina. Tudo bem?

      O imóvel deve ser entregue apto para moradia, e com a emissão de todos os documentos que comprovem a regularização do mesmo. Infelizmente, na prática é muito comum que essas obrigações sejam cumpridos. Por isso, é importante estar atenta!

      Entre em contato conosco pelo Whatsaap (86)99864-2176, para que possamos analisar melhor o seu caso.
      Será um prazer te atender!
      Equipe Caballero, Rocha & Carvalho.

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    Cristina Nunes

    Financiei uma obra pela Caixa Econômica com prazo de 2 anos para o término. Acontece que a empresa que contratei está há 8 meses com a obra parada e sem previsão pra voltar. Toda hora é uma mentira e uma enrolação diferente. A empresa está com 50 mil do financiamento que não foi empregado na obra e não devolve o dinheiro e nem constrói. O que faço para não perder tudo o que já empreguei no meu único bem?

    • Telefone * - 61998445944
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      Layla de Sousa

      Olá, Cristina. Tudo bem?

      Então, o primeiro passo é notificar extrajudicialmente a empresa, para que ela apresente a situação e o prazo de entrega da obra. Caso não seja possível a resolução por este meio, o ideal é ingressar com uma ação judicial solicitando a entrega do imóvel, bem como a restituição de alguns valores, a exemplo do juros de obra e os aluegueis por mês de atraso.

      Podemos te ajudar com isso, entre em contato conosco pelo Whatsapp +55 86 98642 176, será um prazer te atender!

      Grande Abraço.

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    Vinícius Lima

    Boa tarde!
    A construtora pode ficar adiando a data de entrega das chaves sem prévio aviso durante o período de 180 dias? O meu apartamento devia ter sido entregue dia 30/07/2023, prorrogaram a entrega para final de Novembro /2023, agora no final do mês comunicaram a entrega para 03/12 e finalmente para 17/12/23, o primeiro aviso teve uns 3 meses de antecedência, os demais foram na surpresa mesmo. Apesar de estarem dentro dos 180 dias, eles podem agir dessa forma?

    • Telefone * - 11957910012
      comments user
      Layla de Sousa

      Olá, Vinicius. Tudo bem?

      O prazo de tolerância é de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel, ou seja, apenas a partir do encerramento desta data é que será considerado o atraso na entrega do imóvel.

      É preciso analisar se as prorogações da data de entrega estão realmente dentro do prazo de tolerância.

      Para uma análise mais aprofundada sobre o seu caso, entre em contato conosco pelo Whatsapp 86 98642176. Será um prazer te atender!!

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    Gabriele Cristina Marques Luiz

    Boa tarde!
    Tudo bem?

    Eu e o meu noivo realizamos a compra de um imóvel na planta no ano de 2020, onde a obra seria realizada por uma determinada construtora e o imóvel se tratava de um programa de minha casa e minha vida da caixa.

    O financiamento do imóvel foi realizado pela caixa, e foi entregue pra nós 2 contratos, 1 contrato da construtora com o prazo previsto de entrega da construtora e 1 contrato da caixa, com prazo previsto de entrega da caixa, tendo em visto se tratar do programa minha casa minha vida.

    Moramos de favor próximo do imóvel que está em construção, ou seja, sempre passamos próximo do imóvel. Nesse ano de 2023, logo no início do ano, observamos que não havia mais ninguém no local da obra, ou seja, observamos que a obra estava abandonada, sem ninguém trabalhar… até que depois descobrimos que a construtora FALIU.

    Ou seja, no momento as obras estão atrasadas e paralisadas, mas ainda sim a caixa continua cobrando juros de obra.

    Mediante toda essa situação, onde houve falência da construtora e as obras estão paralisadas, como devemos proceder?
    A caixa deve assumir as obras? se acaso as obras não retornarem, há a possibilidade da caixa repassar nosso financiamento pra outro imóvel? ate porque estamos sendo prejudicados!
    Gastamos tempo e dinheiro…

    • Telefone * - 19984032829
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      Layla de Sousa

      Olá, Gabriele. Tudo bem?

      Lamentamos que esteja passando por essa situação delicada. Para analisarmos o seu caso, precisamos saber de qual faixa do Minha Casa Minha Vida se trata o financiamento. Pois, a depender da faixa, a Caixa não será apenas um agente financeiro da obra, passando a ter ingerência sobre o empreendimento.

      Entre em contato conosco pelo Whatsapp +55 86 98642 176, para uma avaliação do seu caso, será um prazer te atender!

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